Fallstudie
Begleitung der Umsetzung von Bestandsnutzern einer großen Entwicklungsfläche
Die Situation:
Auf einer ehemaligen Fläche der Deutschen Bahn in einer deutschen Stadt haben sich eine hohe zweistellige Zahl Gewerbebetriebe angesiedelt. Keiner der Nutzer ist Grundstücks- oder Gebäudeeigentümer, sondern alle sind Mieter. Die gesamte Fläche hat einen einzigen Eigentümer. Die Mietverträge sind zu unterschiedlichen Zeiten und mit verschiedenen Voreigentümern geschlossen worden, haben also ganz unterschiedliche Regelungen. Nun soll die Gesamtfläche als großes Wohngebiet mit kleineren Gewerbenutzungen im Einvernehmen zwischen Kommune und Grundstückseigentümer entwickelt werden. Für die Kommune ist dabei klar, dass keine der bestehenden Nutzungen zum neuen Wohngebiet passt. Allerdings ist vertraglich zwischen Kommune und Grundstückeigentümer auch vereinbart, dass es für alle Mieter angemessene Lösungen für eine Umsetzung geben soll. Die Kommune nimmt hierfür allein den Eigentümer in die Verantwortung.
Einige Mieter haben sich nach Bekanntwerden der Entwicklungsabsichten an Vertreter des Gemeinderates gewandt. Darüber hinaus naht die Kommunalwahl, bei der viele Mitglieder des Rates wiedergewählt werden wollen.
Darum geht’s:
Das gesamte Gelände muss vollständig beräumt werden, wofür alle Mieter das Areal verlassen haben müssen. Mit Bekanntwerden der Entwicklungsabsicht durch eine Vorlage im Gemeinderat stehen dafür nur gut 12 Monate zur Verfügung, denn vor Beginn von Bauarbeiten müssen noch mehrere große Versorgungsleitungen, die unter dem Gelände verlaufen, verlegt werden.
Vermeidung von öffentlichen Diskussionen und juristischen Auseinandersetzungen sowie relevanter Verzögerungen im Projektlauf durch fehlende Mieterfreiheit des Areals.
Das haben wir realisiert:
- Entwicklung einer Informations- und Kommunikationsstrategie zum Umgang mit den Mietern inkl. bewusster Differenzierung von Gruppenansprachen (bspw. in Informationsveranstaltungen für alle Mieter) sowie Direktansprachen einzelner Mieter
- Analyse individueller Netzwerke und wirtschaftlicher Situationen einzelner Mieter mit dem Ziel einer Risikoeinordnung und einer anschließenden individuellen Festlegung eines Umgangsszenarios
- Fortdauernde und engmaschige Analyse der politischen Akteurslandschaft unter Berücksichtigung des nahenden Kommunalwahltermins sowie entsprechender Wahlaussichten
- Aktive und direkte Briefings von kommunalen Entscheidern zum Umsetzungsstand – inkl. detaillierte Einordnung individueller Forderungen von und Vereinbarungen mit einzelnen Mietern
- Aktive Einbindung der kommunalen Wirtschaftsförderung
- Strategische Beratung, Vorbereitung, Begleitung und Moderation von Verhandlungsgesprächen mit Mietern
- Beratung der Führungsebene des Eigentümers zum Umgang mit kritischen Fragen seitens der Kommunalverwaltung, Entwicklung von deeskalierenden Wordings und Reaktionen auf entsprechende Anfragen
Das Resultat:
Innerhalb des geplanten Zeitrahmens wurden mehr als 90 % der Mietverträge geräuschlos und einvernehmlich beendet und mit dem Rückbau der genutzten Objekte begonnen. Durch Vermittlung von Hilfsangeboten konnten mehrere wirtschaftlich angeschlagene Unternehmen in ihrem Fortbestand gesichert oder der Geschäftsbetrieb geordnet eingestellt werden. Bei fast allen weiteren Unternehmen gelang dies wenig später ebenso. Lediglich in einem Fall wurde von der Mieterseite eine gerichtliche Klärung als Teil der Verhandlungsstrategie forciert, wobei es auch hier schlussendlich zu einer außergerichtlichen und einvernehmlichen Einigung kam.